师傅，米公子说的对呀！
本文八卦，仅供娱乐！
昨天有个朋友问我，和昌湾景国际的LOFT小公寓能不能买？他说一套40㎡的小户，首付2万，5年分期，买一层送一层，单价四千多。
听他这么说，我就知道真实单价其实是九千多。首付不是2万，而是第一次交2万，剩余的首付5年内交清。若按40㎡9000元商业首付50%计，真实首付应该是18万，后面5年还要再付16万，每年3万，还好，不算太多。
但是，这都不是我关心！
我问他，你确定你看的是西三环旁边的湾景国际吗？
他说是。
什么情况？
难道这个项目是脱离于郑州房地产市场之外的独立王国吗？
我想起大前天的一个电话和一个女性朋友。
大前天接了一个电话，接通后，是一个女声：“先生您好，汇泉西悦城您考虑吗？”平时接到这种电话，我基本都会说不考虑然后迅速挂掉，但最近的疯狂的涨价让我忍不住多问了一句，：“多少钱一平米啊？”，“均价一万一。”
……
挂完电话，我总觉得她好像是故意打电话过来炫耀的。
还有，就是上周末，一个女性朋友一万六买了公园道一号。
此时，我脑子闪现出3个楼盘的位置图
西四环的住宅11000元/㎡，西三环的LOFT公寓9000元/平米，折合4000多有点夸张，考虑到层高加权，折合6000元/㎡是没有问题的。
西四环的住宅价格是西三环公寓价格的2倍！
这怎么了？好呆承担的功能都是居住。
公寓就这么不受待见了吗？
难道因为商业性质就就要如此拦腰砍断吗？
公寓这2年我虽然接触的不多，但我好像清楚的记得去年美景麟起城的商业性质的公寓售价甚至比住宅售价还要高。
为何现在突然如此。
那么原因只可能有2个。
要么西悦城公园道卖得太贵，要么湾景国际卖得太便宜。
是那一个？
巧合的是，昨晚我又碰到了米公子。
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昨天晚上，想必大家都和我一样看到了米公子洗了一把凉水澡……
他说要冷思考！
不知道米公子这2周在高位买房了没？我想应该没有。市场就是这样，没准备投资房子的人老想冷静，掏着大把钞票要去投资的人一点都不冷静。
该冷静的不冷静，不该冷静的冷静了。
不过，冷静不是坏事。
我们看看冷水浴后米公子怎么说。
【他说了很多，我只关注了公寓这一块】
米公子说：投资的安全性来说，住宅>公寓>写字楼>商铺。这个是没错的。
不过，我觉得不够全，应该这么排，楼花>住宅>公寓>写字楼>商铺，来，异口同声地、负责任地告诉米公子，楼花是当下最安全的房地产投资产品，没有之一，楼花也是房地产产品嘛，不过属性特殊了点！
米公子说：比如在这波行情中，住宅半年涨了50%以上。这句话没错，这是在没涨之前，我的一篇文章的标题。他说，但很多写字楼和公寓没有变，而基于二八理论，有20%的公寓和写字楼一定还是很优质的投资标的。米公子这段话80%是正确的。
米公子说：地产投资老炮目前在做的事儿，就是不看住宅了，在看还没有涨的公寓和写字楼了！米公子这段话80%是正确的，我觉得地产老炮中还有3成4成仍在盯着住宅。
米公子还说：郑州楼市之前团购的永和宇宙星公寓、建业凯旋广场写字楼、璞丽中心写字楼在现在看来，依（跟）然（着）是（郑）看（州）好（楼）的（市）中（买）长（房）期（子）配（是）置（没）资（错）产（的）。
我觉得米公子洋洋洒洒说这么多，最后一句才是重点，不过，楼市推荐的项目投资价值的确都是不错的。
米公子的话还没说完。
它最重要的观点来了！
他说：公寓的价值是居住和出租。所以，这样来思考：如果这儿盖的不是公寓而是70年住宅，它会卖多少钱？差个20-30%的价格是正常价格，不足为奇，也不能成为理由，但如果差价在100%以上，则可以考虑入手，这是区域价值导向思维。然后，他举例说明了永和龙子湖广场项目（米公子没说项目名，而是用某项目代替，难道是为了规避软文嫌疑？我不怕，替他说了），他说他想，如果永和龙子湖广场的是住宅，区域价值不低于瀚海晴宇，卖个2万以上肯定没有问题，但公寓才1万还带装修，这就很安全，所以他买了。
说到这里，其实应该加个案例，为了避险，米公子省得有点多。好吧！我们回到开头的那个案例。
我们按米公子的逻辑算一下。
湾景国际的公寓如果是住宅楼，估计这会价格至少不会低于公园道壹号，应该在16000以上吧，那么平层公寓8000是应该这样买的，按照开发商的算法，如果loft按买一层送一层算，那才4000元，不但超过了米公子的100%，竟然达到了200%。
但是，我提醒一下以后的开发商和昌集团，loft不能这么算！第一，你上下楼梯间不算面积吗？总面积是不是应该减掉楼梯面积的2倍。第二，平层的层高是2.9米，你的loft是5.8米吗？第三，人家平层公寓上下都是钢筋混凝土，你是吗？
结合以上三点，loft公寓不能说买一层送一层，最多只能说买一层送半层。
9000元的loft，最多只能折合到6000元。
折合到4500，就过分了啊。
那么问题来了，米公子，湾景国际虚拟16000元的住宅价格下，现在6000元的公寓价，您觉得可以买吗？
最后说一句，也是本文的观点：
此时的公寓不说低于160%的住宅价格，也不说低于100%的住宅价格，我觉得低于70%都可以入手。手里有钱着急出去的，可以扫一扫目前郑州市场的公寓产品，或许能捡个漏。
