市场观察|二环内新房买不到，转战二手房如何？

近期据某专家预测，武汉未来将留住100万大学生毕业生、容纳2500万人口。二环内，二手房将成为主要力量。

经过前两年的去库存后，2017年武汉房价终于趋于平稳了。就在很多人以为这是买房好时机的时候，刚需购房者爆料：2017年上半年在武汉买房子的可选择性已经很小了！

然而今天有一位二手房买家也发出了同样的感叹：“在武汉二环内买到好的二手房太难了！”

据调查显示：很多购房者在决定买房之前都会先考虑二手房，因为觉得二手房价格比新房低、地段好、还带装修，购房压力会比较小。然而事实真的是如此吗？

2017新房买不到就是二手房的天下吗？新房买不到买二手房真的是好选择吗？

本期小亿通过二手房刚需购房者、卖家和中介几方面给大家分享2017当下的武汉二手房市场情况。

在武汉二环内买到好的二手房太难了，已绝望！

姓名：刘先生

年龄：28岁

学历：大学

职业：自己创业

刘先生是湖北洪湖人，目前在武汉租房生活。因为创业刘先生一直不想把资金都用于买房，但是最近刘先生租的房子到期了，重新找房的刘先生发现租金都涨价了。所以从今年开始刘先生就将买房的计划提上日程。

决定买房后刘先生夫妇就打算买二手房，因为刘先生认为武汉新房都太贵了，所以他们想考虑一个二环内的二手房，觉得带装修、是现房、可以早一点在武汉安家。而且最重要的是刘先生觉得二手房比新房价格会便宜一点，以后还贷压力也小一点。

之后刘先生通过网络和在中介登记的方式在武汉二环看了十几套二手房。之前在江汉路附近看了几套二手房，后来觉得房子都太老了，毕竟是自己住，还是想住新一点的房子。在汉阳也看过，一样的情况，好一点的地段老房子比较多。后来找了一个东湖景园，价格很便宜，才12000不到，但是去看了才知道这个小区是还建房，没有两证，后期才能办，虽然很心动，但是怕以后纠纷。然后看了金鹤园的房子，太老了，外墙都掉皮了，还看了奥山世纪城和大华泊金华府，新小区出来的房子不多，但是价格太没有性价比了，加上后期税费单价都快2.3万了。

一轮看下来刘先生也有看中的二手房，中介也帮他们去找卖家沟通了，但是优质房源的卖家都显得“心高气傲”不愿降价。

最后刘先生表示：“我对买二手房已经绝望了，后期不排除可能会去看地段稍微次一点的新房，只要有地铁、出行方便就行了。”

都别劝我降价，不能接受价格就别看！

姓名：黄先生

年龄：32岁

学历：大学

职业：企业技术员

二手房卖家发自内心的呐喊：都别劝我降价，不能接受价格就别看！黄先生于2013年底在青山区奥山世纪城以89万总价购买了一套91.6平的商品房。

2014年交房后黄先生就把房子装修并入住了。今年黄先生的工作发生了变动，所以他想把房子卖掉再去其他城市买房。

房子是精装修，还没有办证。关于房屋的定价黄先生定了190万。黄先生表示：“装修家电全送。我觉得这个定价完全是合理的，奥山三期都卖3万了，而且我这个地段又好，沿江而且还有地铁5号线，配套成熟，佳通四通八达，我定2万一平，后期装修我自己都花了18万了，定个190万我自己都觉得卖亏了。”

自从将房子挂出去后上门看房的人很多。有一家中介直接劝黄先生降价，说有个客户很喜欢，可以一次性付款，心理价位是175万，被黄先生拒绝了。

有中介对黄先生质疑：“加上后期税费单价都快2.3万了，奥山的二手房房价根本每到这个水平。”

黄先生则表示，定价的时候大概查了一下其他人的卖价，有人挂175万毛坯，而自己的房子装修的这么好，卖190万很合理。而且黄先生认为奥山小区滨江、地段好、将来还有地铁5号线，未来发展空间很大，如果今年不卖，兴许明年还能加价卖。

二环内新房越来越少，以后就是二手房的天下了！

姓名：小胡

年龄：25岁

学历：大学

职业：青山区某大型中介经纪人

小胡在武汉青山区某中介卖房子已经两年了，虽然今年年后业绩不如去年，但是小胡依然干劲十足。

据小胡介绍，他们中介登记的青山在售二手房有两百多套，但是我们那只会管中介所在地附近的优质房源。在介绍房子的时候他们并不会记得青山区所有的在售房源，卖房他们一般会自己去看，觉得好的房源就会集中推，只要有人来看就带去看这一套，总会中一个的。主要会推看房方便的，自己记得的也就中介周边每个小区几套，反正户型都差不多。

而对于今年武汉二手房市场的变化小胡认为，今年的客户还是很多，但是年后很多卖家把房子转租了，有房东直接说去年那么好的行情都没卖，今年就不卖了。新小区的房源本来就很少。能出来的房源价格又没有性价比。他们有时候也会利用销售技巧试探卖家的心理价位能不能降低，因为最后能成交的一定是有性价比的好房子。

很多人误以为二手房比新房便宜，但是事实并不是这样的。真正便宜的二手房是那些房龄在10—20年的老房子。二手房房龄在25年以上就不能贷款了，只能一次性付款，所以这样的卖家愿意降价卖。

2017二手房成交虽没有去年火爆，但比新房活跃！

昵称：李女士

年龄：35岁

学历：大学

职业：房地产咨询分析师

李女士是亿房网二手房咨询分析师。通过对房源的调查，李女士发现今年以来光谷有不少小中介倒闭了的现象，这跟区域发展有关。

今年二手房成交没有去年火爆，因为限购政策让部分房东转租，以及对于武汉的价格上涨趋势看好，更惜售，买方需求依然存在，但是由于房价的上升，在价格上让部分人望而却步，同时，限购政策确实限制住了不少需求。

为什么二环的二手房价格这么高，李女士表示次新带装修的二手房，加上过户需要的税费等其实算起来不见的便宜，由于二手房所在地段必定比该区域的新房地段有优势，稀缺性会抬高二手房的价格

二手房虽然地段好，但并不是适合所有购房者的。很多人买房的时候以为二手房很便宜，但是便宜的其实是老房子，既不适于居家也没有投资价值。而且买二手房的首付款预算要比新房多，因为二手房是以评估价来计算贷款金额的，一般评估价是低于卖价的。

对于地段、区域等需求强烈以及首付款充裕的购房者，二手房是比较好的选择，毕竟现在的新房都比较远了。

2017武汉二环内二手房是主要力量吗？

据数据显示：现在武汉市二手房的活跃区域主要在二环和三环之间了，比如江岸区的后湖，武昌的徐东，洪山的南湖，东湖高新等。